房产调控面临两大压力 调控长效机制亟须建立

房地产调控面临两大压力

在基本住房需求不能得到有效满足的同时，近十年来房价快速上涨造成的另一个严重问题，就是收入差距的拉大。这使得房地产调控始终面临着两大压力：一方面是低收入人群对于“住有所居”诉求，另一方面就是缩小“因房价上涨而拉大的收入差距”的诉求。

据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，中国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%，远高于同期城镇居民可支配收入增幅。因此，房价上涨通过财产性收入的倍增进一步增加了高收入人群的财富水平，加大了其与工薪阶层的收入差距。在一、二线重点城市，过去十年间吸引了超过80%的外来新移民，再加上本地的工薪阶层，“因房价上涨而拉大收入差距”的调控压力更大。因此，即便是这些城市保障房有所起色，调控的压力也不会轻多少。保障房做得好的国家或地区（如中国香港和新加坡），其商品房价格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓对高房价的抱怨。

事实上，降低房价、缩小因房价而产生的收入差距，进而降低调控的压力，现成的、可用的调控措施不是没有。如税收的政策有房产税、遗产税、个人所得税、资本利得税等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小产权房入市、集体土地市场化改革等。尽管这些政策存在信息登记、权属混乱、上位法限制等障碍，但并不是没有实施的空间和可操作的手法。然而对初始制约条件的容忍，造成了房价越涨、制约越明显的恶性循环。调控政策的成本在房价上涨下，显得微不足道，需求无法得到遏制。同时助长了房价上涨的预期，掌握了规律的人，一旦捞到了第一桶金就很轻易地再去捞金，政策落入“空调”便是必然。

在未来住房调控政策设计中，首要的选择是坚持和完善现有政策，如存量建设用地（工业园区）的再利用、加大保障房公共配套投资、房产税试点的扩大等，这些措施实施起来面临的困难和风险程度较小，对调控效果的边际改善较为明显。体制层面的改革措施，如集体土地入市、中央地方财税关系调整等，在兼顾现状制约和风险的前提下，局部性改革的可能性较大，最终实现长效机制对现有措施的完全替代。