房产调控面临两大压力 调控长效机制亟须建立

十八届三中全会渐行渐近。从目前来看，房地产行业管理将会是一个改革重点。目前，不少专家各抒己见，但有一点是共同的，那就是长效机制亟须尽快取代现行的行政调控手段。

缘何“屡调屡涨”

要构建长效机制，一个必修的功课就是探讨过去十年（2003-2012）的调控为何会陷入“屡调屡涨”的境地。过去十年，房地产调控出问题与源头上的土地制度关系极大。

上世纪80年代以来，我国无论哪一个行业从计划到市场的改革，都会带来该行业商品供应的大幅度增长，在数年内迅速消除计划时代的供应短缺，甚至出现供应过剩。但是，相对于住房需求的短期内迅速释放，2003年住房市场化加速，并没有带来住房供应快速增长，关键的问题就是行业的源头——土地市场。

很多研究认为，2004年“8·31”大限以后，地方政府通过“招拍挂”垄断了土地市场供应，实行“饥饿式”供地，故意抬高地价并驱动了房价上涨。其实情况相反。首先，为了约束地方用地“饥渴症”，中央通过土地用途管制（特别是18亿亩红线）和地方用地指标审批，卡死了地方每年用地总规模；其次，地方招商引资（工商业用地）低效占用了大量的建设用地；最后，地方各类用途的用地冲突、规划上的不合理、从储备到出让周期太长和审批低效等，让供给弹性本身就很小的土地供应更加少了，这也是各地每年的土地供应计划完不成的主要原因，造成了土地供应人为减少和地价的被动上涨。

在住房供应的上游（土地市场）缺乏弹性，而下游需求无限竞争的情况下，房价上涨不可避免。这时候，应当发挥政府直接供应的效率，特别是保障性住房的大规模供应，大萧条后的美国、二战后的英国和日本都是如此。但是，2003年提出房地产支柱地位后，1998年“房改”后确定的经济适用住房为主体的住房供应模式基本被忽略，直到2008年才正式重启，2010年提出当年开工590万套保障房后，才进入大规模的保障房建设阶段。但是，由于土地出让金无法有效纳入预算内，变成了地方政府可自由支配的、实现经济增长和自身利益的工具。2010年以来是地方土地财政的辉煌期，“土地资本金+贷款杠杆”撬动了浩浩荡荡的基建投资，而超过4000万套保障房建设的浩大工程，与这一时期地方政府大规模基建投资在用地和资金需求直接冲突。因此，为完成保障房的任务，将国有企事业单位的集资房纳入、将保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的现象，“好的保障房”则面临着寻租的巨大压力。于是，尽管2010年以来加大了保障房建设力度，但满足基本和分流需求的效果甚微。