当前正处于讨论过程中的房产税方案，一般将房产税的合理性确定为满足地方政府公共服务的长期财力需求，认识到房产税的合理性不能基于平抑房价的临时需要；而将合法性确定为由人大通过相关税法，认识到对纳税人财产权的“剥夺”，必须经由纳税人代表同意形成法律才可实行。
但有一个问题并没有得到充分讨论，那就是已缴纳土地出让金的房产为何还要缴纳房产税。
众所周知，房产总值中房屋自身的价值很小，占大头的是地产价值，但中国的房产主并不拥有土地所有权（所购土地使用权也已缴纳了土地出让金），为何还要就房产总值缴纳房产税呢？或者说，为何要让老百姓对自己并不拥有（只是租用）的财产缴纳财产税呢？因此，未来实施的房产税需要考虑合法性与合理性。
怎样的房产税才合法
显然，合法的房产税不仅在程序上应由人大进行立法，关键在于应在实质上只对部分房产征税（因为对全部房产征税，就成了如上所述对房产主并不拥有的土地价值征税）。而对部分房产征税，就是说给予每个人一定的免税住房面积，这种做法在性质上不是对普通市民的优惠减免措施，而是对多占稀缺土地资源的人群征税。这样就将房产税的合法性基础确立为——对超标准使用土地者的行为征税。这样的房产税，形式上是财产税，实质上是行为税。
这样一种房产税，可以采用如下“普遍征收、等额退还”的模式来实施。
（1）先对全市所有房产普遍征税。征税依据不是房价市值，而是标准值。就是说，根据城市中不同地段和容积率，核定不同的基准单位房价，计算每户的房产税（房屋面积×核定基准房价×房产税率），并统一征收。
（2）然后对特定人群（户籍人口或常住居民）实行退税。按照事先设定的人均标准免税住房面积，按照核定的标准单位房价，计算并实行每一个人的平等退税额。
（3）最后在市、区两级政府间实行分工。区政府负责征收房产税，该税种也是区政府的专有税种，但要上缴适当比例给市政府；市政府针对全市人口（户籍人口或常住人口），实施全市范围内的上述退税政策。
之所以采用既征税又退税的做法，主要目的是为了征管的方便与成本的节约：征税时统一征收，不用对家庭状况进行个别地甄别，只需知道房产面积即可（房产证上有）；退税时无差别地进行，只需知道人口数即可（户口本或居住证上有），不用进行收入财产的调查和现金的层层拨发，只需以每家的户口本（或居住证）为依据，开设银行账号，由市政府统一实施国库直拨即可。
上述做法，可以解决房产税的法理问题，还可能有一个积极的附带效果，那就是为真正贫困的阶层提供补贴和救济（低于设定住房面积或标准的市民所获退税额高于所缴房产税）。短期内，因房产投资者要承担存量房的税收，可实现平抑房产投机需求的目的，与此同时不需采用破坏市场规则的限购措施。
怎样的房产税才合理
房产税合理性的一个方面，已被相关论者反复强调。那就是，它是为基层政府公共服务提供资金支持的税收。房产税另一方面的合理性，也被人注意到了，那就是以房产价值作为分配税收负担的工具，从而达到调节贫富差距的目的。不过，要让房产税取得合理性，更为重要的是要用它来代替现行的土地出让金制度。
对于土地出让金制度，许多人注意的是其不合理性，即它把地方政府变成了逐利的经济人，扭曲了政府的行为，同时又因为政府的双面垄断行为（既是土地收购储备的唯一购买者，又是土地使用权的唯一出售者），而破坏了房地产市场的竞争性。不太为人关注的，是它的合法性问题，即该制度存在着严重的法理难题：既然城镇土地为全民所有，而使用权包含在所有权内，那么拥有所有权的全民在购房时，为何还要花钱购买使用权？
因此征收房产税后，基层政府取得了合法财力工具，此时就应废除土地出让金制度。就是说，代替土地出让金构成征收房产税的合理性。但问题是，土地出让金制度不能简单地废除。若简单废除，那么含有土地出让金的旧房产与不含土地出让金的新房产相比，价差太大，这会毁灭整个房地产市场。因此，要废除土地出让金制度，就需要想方设法给这种状况解套。
要实现这一点，笔者以为，遵循的思路仍是上述“普遍征收、等额退还”的房产税模式。就是说，政府仍可对所有新开发房产征收土地出让金，但应对本市市民（或居民）在其新购住房时，按设定的标准地段、标准面积和标准容积率计算，将其所对应的土地出让金退还，只就他超标准居住面积征收土地出让金。这样，事实上所有的市民（居民）都将免费获得标准定额的土地使用权，真正实现全体民众对土地的所有权。只有富裕阶层因其多使用土地资源而缴纳“拥挤费”，其缴纳的土地出让金，法理依据是超标准土地使用费而非“使用权”。
这样的做法，可以给未来废除土地出让金制度解套，不会人为造成对市场房价的干扰。当然，这一方案最大的问题是，将造成新购房者和原购房者之间的不公平。其缓解方案是，对于已购买房产的市民，可以采取同样的办法退还其标准定额范围内的土地出让金。限于政府财力，这可能需要分期分批进行。可以预见，在未来相当长时间内地方政府新收取的土地出让金，将不构成政府的收入，而成为退还定额内土地出让金的基金。
（作者系上海财经大学中国公共财政研究院副教授） | 
