中小房企蛇吞象恶果样本:大龙地产“卖子求生”

house.fjsen.com        2013-06-05 16:57:27       来源:新华房产 责任编辑:肖月青        我来说两句

按照大龙有限与中融公司的约定,由中融公司继续开发合同标的地块,大龙有限不再参与。同时,中融公司归还双方已发生的往来款项3.75亿元,并支付大龙有限拆迁补偿款6.83亿元。

据媒体报道,大龙地产证券事务代表认为,公司退出该项目主要是由于周期太长,拆迁有难度,风险太大。而退出之后,公司资金得到有效回笼,将对2013年财务报表有所贡献。

上海易居研究院研究员严跃进分析,大龙地产中途退出该项目,既避免了更大资金的投入,也促进了项目退出而产生的部分资金的回流。“这种操作策略,应理解为‘缓兵之计’。对于暂时改善财务困境、主动创造喘气机会与空间,仍是有部分积极意义的。”

严跃进认为,大龙最近退出与中融公司的合作项目,仍然带有盲目涉足房地产项目的不成熟色彩。表面来看,此次退出,从投资回报率来看,可能较为乐观。但公司稳定发展的战略形象再次被抹黑了,股东及社会公众难免会在心中犯嘀咕。

“断臂求生”支撑业绩

作为销售规模在10亿元以下的中小上市房企,大龙地产的“成名”还要追溯到“天竺地王”一战。2009年11月,大龙地产以50.5亿元的总价竞得北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的土地使用权,创下当时北京总价和单价的“双料”地王。令人意外的是,“地王”宝座还没坐热,大龙地产便因为无法按时缴纳土地出让预付款而被收回地块,公司也因此被罚2亿元。

值得注意的是,在扣除非经常性损益后,公司净利润已连续三年下滑。

大龙地产在2009年净利润达到3.39亿元,为近四年的历史最高点。然而,2010年因“地王”被罚没的2亿元,占2009年全年净利润60%,这一事件也成为大龙地产的“滑铁卢”。2010年,大龙地产净利润下滑至2871万元,同比减少91%。2011年8月,大龙地产以8.2亿元将子公司北京京洋房地产开发有限公司93.45%股权及债权转让给春光置地,而京洋公司的主要资产为王府井大街的明星项目“西部会馆”。此次转让实现投资收益3.62亿元,净利润2.72亿元,占当年大龙地产净利润的98%。2012年,大龙地产因无大项目转让,净利润为亏损9743万元,为5年来首次亏损。自2010年起,公司便反复提到,结算收入出现下滑。这已成为公司业绩走低的主要因素,也反映出公司后续开发项目“难以为继”。从2012年公司披露的情况看,目前在手项目仅有中山、景湖园、马坡9号地等项目。公司表示,将在适当时机拿地,为下一步项目开发做准备。但从现金情况看,2012年年底公司拥有货币资金3.23亿元,但经营性现金流量则为-3.83亿元。对此,公司调整了经营策略,称将积极参与顺义旧城改造。

对于大龙地产而言,2012年已亏损9742.71万元,今年一季度又亏损271.13万元,如果在2013年无法实现盈利的话,“披星戴帽”的可能性极大。

再度甩卖北京黄金地块项目,则有望将大龙地产带出亏损泥潭,缓解被戴帽的“燃眉之急”。

严跃进分析,2009年,大龙地产以“蛇吞象”之气势吞下了北京一“地王”,其实是意气用事的拿地表现。因为在2010年,因违约而被没收2亿元保证金后,大龙地产元气大伤,那时资金链已出现了危机。这种过高估计实力、执行不正确战略的做法,迟早会影响大龙地产的发展。这从另一方面也说明了“蛇吞象”仅有“魄力”要不得,这是加速企业衰退的致命一招。

行业面临“重新洗牌”

业界认为,无论是并购、合作、拿地扩张,还是转型、退出地产业务,当前的房地产市场正在经历新一轮洗牌。

一位业内人士向《每日经济新闻》记者透露,房地产行业暴利时代已经结束,常态化调控导致利润率持续下滑,成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存,迟早会退出房地产业。

值得注意的是,万方地产公告公司名称将变更为“万方发展”,行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。上海新梅置业股份有限公司也在5月27日晚间宣布,出售持有的一家房地产开发公司股权,并考虑逐步退出房地产行业。据中国房地产业协会预计,未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰,企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。

从目前来看,由于暴利时代的终结,企业净利润率持续下滑,2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右。

上述人士认为,银行收紧对开发企业的贷款,尤其是收紧对于中小开发企业的贷款,导致中小开发企业生存环境步履维艰。

严跃进亦对大龙地产的表现表示了担忧,“大龙地产甩卖项目求生存,实际上治标不治本。尽管通过项目的处置,粉饰了财务数据,但其真正的体质并未得到增强。”

严跃进认为,对于股东而言,这种操作更有迷惑性。看似会扭亏为盈,实际上其发展的内核已被侵蚀。对于这样的小公司,项目与资金匮乏,前景黯淡,值得投资者提高警惕。每日经济新闻

 
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