时评：没有鬼城并不意味着房价坚挺

今年1月15日，世邦魏理仕(CBRE)发布2012年全年成都房地产市场回顾，当年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，同比增长8%，但新增供应量98万平方米，同比增长69%。在巨大的新增供应的压力下，2012年成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。随着实体经济的下行，供应量的推升，以及电子商业模式的竞争，前两年商业物业远超当地所需的城市面临瓶颈。

房地产调控以来，房贷与面积数据显示，自住与改善型需求成为房地产市场的主流人群。刚性需求放量，说明大部分投资者认同，低风险高收益的房地产黄金时期已过，这将让除人口暴增以外的一线城市房价走向平稳，甚至下行。

城镇化可以消灭多数鬼城，但并不一定意味着房价上涨，当农村中的富裕群体依靠自身资金在城市购房后，进入城市的群体，不再拥有资金红利，当地银行的政府企业与个人存款可以作为风向标。此时，房地产将按照刚需的价格制订，而非投资者的投资预期定价。

以江西省为例，按照“十二五”规划，到2015年全省城镇化率预期将达到54%，按年均1.7%的增长比例计算，每年将有近80万的农民进城，鉴于这部分群体人均收入不高，缺乏其他财富来源，并不能保证当地的中小城市房价将大幅上升。2012年江西全省农民人均纯收入为7828元，比上年增加936元，增长13.6%，增幅比全国水平高0.1个百分点，扣除物价因素后实际增长10.9%。最乐观的估计，十年收入即使能够达到15万元，以房价收入比计算，十年后每平方米的房价也应该在1万元以下。如果上涨过快，可能中途崩盘。

认同房地产市场的乐观是有前提的，即通胀与房地产泡沫可控，城镇化进程与就业同步发展，居民收入每年以10%以上的速度上升。