近日对于龙头万科大家的目光都集中在股票市场上，而对其另一个举动则关注得不多。万科除了将B股转为H股外，还联合新世界在香港拿下了一幅地块作价34.34亿港元。这可以说是万科首次走出中国内地市场而向外围进军。这看上去是一个平常的投资举动，但实际上的意义则远不限此。可以说，万科是目前国内房地产企业当中实力最强的一家，同时也是走得比较稳的龙头。作出进军海外的决定意味着什么可想而知。
事实上，早在万科以前，国内很多知名的品牌开发商都早早地迈出了海外淘金这条路，除了融资以外，投资海外地产也是频频。此前，这些原本根植于国内的企业进军国际市场都被认为是在试水，是一种企业行为，对于行业而言影响不大。但是，此次身背国内销售超过1400亿元人民币身价的万科也走出了这一步，这倒可以称得上是国内房地产行业都在向海外天地蠢蠢欲动。
进军海外，占据境外行业可以说一直都是国内不少人所希盼的事件。毕竟长期以来，不管是什么样的行业大多都是国外的品牌来抢我们的市场，而我们的企业却很难在其他国家或者地区得到良好的发展。目前，房地产行业起码在国内已经是支撑经济的最强大力量，由它来实现这一步无疑是比较理想的选择。而且，以前期一些品牌房企在海外的成绩来看，也算过得去。像绿地，近期就有报道称，其在韩国的项目马上就要开售。而像碧桂园、中国铁建、万通等多家大型房企都已经在海外有房地产项目投资，规模甚至达到了上百亿美元之巨。万科的加入，也更是为这一支海外大军提供了极有力的声援。
除了行业的优势以外，海外相对而言更为宽松的政策，也为这些企业的进军减少了不少心理负担。事实上，海外开发项目的土地成本相比于国内还是比较低的，而且也更容易融资。国内的房企大鳄即使是国内的项目融资，只要一伸手境外就会有大把资金流进，更何况是投资海外项目。从这个角度上看，房企走出国门，投身到国际市场，看上去是大有可为的。
但尽管如此，房企的出海之路还是不能不令人担忧。首先第一个令人不安的就是市场的问题。不少人都发现，在国内做房地产是来钱最快的。起码在近十多年来，这个行业在国内可以说是风生水起，即使是国家有政策调控都难以完全控制这个“打不死的小强”。原因很简单，只要你随便找几个人来问问想不想买房，百分之一百的答案都是想。在需求如此强烈，起码是需求心态如此强烈的地方，房地产行情想不好都难。但是，如果是在其他地区和国家，情况可能就不太一样。在第一波房企试水海外市场的时候，有已经有专家提出这个问题，海外的项目客户群如何建立。几年过去了，答案还是原来的那一个，“依赖国内购买力”。事实上，大部分的海外项目，选择的销售方式都很简单，项目开发后除了在当地进行营销宣传外，还会移师国内各地，大肆推广，而且国内的买家很多时间都是房企海外项目的主要支撑力。这种销售方式被人称为是“自产自销”。
“自产自销”的销售模式不能说错，现时也不仅是国内房企海外项目回国销售，更多的是海外开发商的项目也会来中国拉客。但这种模式的长久性是值得怀疑的。国人出海购房的目的大部分是为了投资，而且是受到“永久土地”以及“低价”的吸引而去的。对于海外置业的成本以及风险认识还不足。但近年来，这种海外置业的风潮已经没有那么盛行的。原因就是越来越多的人了解其中的风险，而且也看到其获利的空间甚至没有国内投资那么大。这就会产生一个问题，如果在海外置业潮退了之后，国内开发商大肆进军海外潮又起，那么最后还有谁能成为这些项目的销售依靠呢？
海外开发项目并非是一件坏事，但起码是要做足功课，起码有很清晰的动作思路以及模式才能“出海”。如今希盼的是，作为行业龙头的万科能做到这一点。作为一向走路较为谨慎的企业，而且有比较浑厚的实力，如果能先形成中国房企海外战略的模式，那么对于有意或者已经进军海外的品牌来说肯定不会是坏事。 | 
