海水褪去，才知道谁在裸泳。
继青岛凯悦中心之后，青岛又一个房产项目因无力兑付而走上拍卖之路。据此前发布的拍卖公告，位于青岛黄岛区和即墨温泉镇的两宗土地将拍卖，底价7.89亿元，将于1月8日（今日）在山东省法院司法拍卖厅进行公开拍卖。
另一组数据更添紧张气氛，信托业协会的数据显示，房地产信托2011年共新增余额为2558亿元，其中，四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元，可推测2013年将有约3000亿元左右的房地产信托到期兑付，远远超过2012年的兑付本金金额1759亿元。其中，2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元。
当新的一波兑付高峰逐渐袭来时，还有多少项目潜藏危机？
中信信托折戟青岛
近日，一则关于中信信托相关地块司法拍卖的公告，再度将房地产信托存在的风险推至舆论的风口浪尖。
公告中显示：受山东省高级人民法院委托，定于2013年1月8日10时在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物，包括青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权两宗，共计约107.92亩（商服用地）；青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权约99.82亩及地上售楼处、样板间约3200平方米，在建地下车库约4.2万平方米（城镇混合住宅用地）以及青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权约107.28亩（商业金融用地）。
这则拍卖公告背后凸显的正是信托产品逼近兑付无力偿还的窘境。
据了解，上述项目是中信信托在2010年发行的“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”，发行时间为2010年7月22日至2010年8月27日，发行规模为7.1亿元，预计年收益率为9%~13%，期限为30个月，以此推算该笔产品将在今年年初到期。
据《每日经济新闻》记者了解，该项目的开发商山东舒斯贝尔置业有限公司是澳大利亚舒斯贝尔集团的全资子公司，是总部在山东日照的一家外资房地产开发公司。而此次将被拍卖的“黄岛凤凰湾综合项目”，是该企业在青岛西海岸打造的一处体量25万平方米的大型综合体项目，包括15万平方米大型购物中心与10万平方米高档海景低密度洋房。
但根据公告内容，到今年年底，舒斯贝尔黄岛项目仅建成有地下车库、基础地基、售楼处和样板间。
显然，这一项目的兑付问题成为了关注的焦点。
公告显示，此次拍卖的标的物底价为7.89亿元，这与此前12.75亿元的评估值相比缩水不少。即便如此，业界人士并不看好此次拍卖。
疯狂扩张下的风险
中信信托青岛海景房项目早已不是第一个失败者。无独有偶，首例房产信托遭遇拍卖抵押的案例同样发生在青岛。
“其实不仅仅是在青岛。”高和金融分析师李慧忠向《每日经济新闻》表示，这样的危机潜藏在诸多可被称为“1.5线”的城市，譬如青岛、南京、大连和沈阳。
李慧忠进一步指出，在这些城市，高端写字楼包括改善型需求、超改善型需求（豪宅类）这些产品市场流动性非常弱，但是存量却不少。“以南京为例，超高档的5A级写字楼甚至可以媲美北京的国贸[简介最新动态]三期，但是很难消化。”李慧忠告诉《每日经济新闻》记者，只有整个城市的产业结构、人均收入达到一定的水平之后才足以支撑这些产品，但目前的现状是，很多产品和市场是脱节的，定位过于超前。
而真正适合这些城市的产品往往是总价在100万元以内的小户型住宅和公寓，但从近期不断爆出的这类房产信托产品无力兑付的情况来看，多是集中在综合体、高端住宅这些产品。
也正因如此，多位业内人士并不看好这一项目的拍卖。有分析人士向记者估算，也许要打到三折才有可能出手。
青岛凯悦中心、黄岛凤凰湾的失利凸显出的则是房地产信托行业机遇与风险同在的现状。
而这个正处于高速奔跑的房地产信托行业，目前“跑”出的最新纪录接近7万亿元。数据显示，截至2012年11月底，中国信托业总资产规模达到6.98万亿元。然而，跑得越快跌倒的风险也就越大。
由于房地产信托的平均期限为两年左右，在经历了2010年～2011年的发行热潮后，逐渐逼近的兑付高峰期，更让人担忧还会有多少个项目在退潮后，成为裸泳者。
“多年以来，信托行业将自身定位为国内‘最符合资产管理理念’的金融机构。在理财市场上信托理财与银行理财齐头并进之势，（使得）基金、券商的资产管理业务均受到一定影响。但是这种格局正发生着变化。”普益财富研究员范杰告诉《每日经济新闻》记者。
目前，券商资产管理业务的成熟对于信托业也形成了较大的威胁。范杰指出，相比其他金融机构的资产管理业务，信托公司存在无公募性质的产品、大部分信托公司研究实力不强以及销售渠道不畅等软肋。
对此，李慧忠也表示，对于未来的信托市场，更有发展前景的集中在专业性特别强的、积极主动管理的公司以及产品定位细分市场小户型的信托公司。 | 
