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盈利模式是外界关注的焦点。富春永安生态休闲综合体项目负责人之一徐国恒深有感触，“我们对于未来的营运模式也一直在不断地探索考虑。从开始到现在，我们的方案、思路已经调整了10多次。国内可提供参考借鉴的成功项目几乎为零，我们只能摸着石头过河。”
“中国人的养老观念大多还是以居家养老为主，到底有多少老年人愿意去养老机构养老是个大问题。”浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰认为，国人传统的养老观念是制约养老地产的投入和产出效益的最大问题，“我们不否认未来会有不少有钱有闲的老人会愿意入住养老机构，但这样的入住在我看来，多以短时间的度假为主，因此对物业的态度也多为租赁而非购买。而租赁就意味着效益产出时间的大大延长。”
一些业内人士得出结论，目前中国真正的养老地产并不存在。眼下很多养老地产项目是“概念大于实际”，很多都是以养老地产之名行销售商品房之实。财经评论员叶檀直言，旅游养老地产是房地产泡沫的最新升级版。
记者在采访中了解到，不少急于上项目的投资商居然对养老地产的标准也知之甚少。早在1995年，住建部就已经发布了《老年人建筑设计规范》，到1999年又有所升级。但很遗憾的是，记者现在拿到的所有养老地产项目对外介绍上，均未提到上述内容。
胡萝卜加大棒
“问题的确存在，但不应一棒子打死。”柴效武认为，当前资本对于养老地产的热衷并不是虚热，的确是因为市场有很大的需求。而其所面临的各种问题，是所有新兴事物发展过程中都必经的阶段。“养老地产只是养老产业的一个载体，其中很多内容还需要填充，同时需要完善和合理的制度设置。”
在柴效武看来，那些养老综合体项目中的旅游度假酒店等商业配套项目，虽然不是真正的养老产业，却是鼓励资本进入养老产业不可或缺的部分，完全割裂并不现实。“所以，要规范这个市场，政府必须要加以引导，可以从确定养老地产的标准入手，并对养老综合体项目中的各种混杂的元素进行严格地区分。”
区分是为了差异化对待。“对于那些真正做养老环节必须给予‘胡萝卜’充分的支持和帮助的；而对于‘挂羊头卖狗肉’者需要的则是‘大棒’的严厉制裁。”柴效武说。
运营模式不妨借鉴国外。例如，为了解决老年人养老的经费问题，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。
为解决老年护理人员短缺问题，德国政府实施了“储存时间”制度：公民年满18岁后，要利用公休日或节假日义务为老年公寓或老年病康复中心服务。参加老年看护的义务工作者可以累计服务时间，换取年老后自己享受他人为自己服务的时间。 | 
